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随着宏观经济结构的调整，房地产市场也愈发理性，各城市间分化加剧，为房企的布局策略带来了压力。一线和发达二线城市土地竞争激烈、价格高企，中型房企拿地不得不采用抱团的方式，小型房企几乎已经无法生存。

三四线城市的分化情况更为严重，意味着风险和机遇并存广州复印机回收报价：风险方面，主要包括库存量大，地方政府规划无法兑现，地方房企割据难以进入等；机遇方面，除了住宅的供应和需求外，部分城市有一定的经济能力和人口基础，但缺乏足够的商业和产业支撑，且竞争者相对少。

对于当前城市发展状况，房企应该如何制定城市布局策略，寻找更多发展机遇广州复印机回收报价？近期，百度地图发布了《2017年第二季度城市研究报告》，广州复印机回收报价我们从城市活力、购物中心、公共交通这三个与房企或运营商进行城市布局时有一定相关的因素，对这份报告进行了解读，希望能起到一些启发和可资借鉴的作用。

近几年，我国城市化已进入新阶段，人口已成为城市发展的核心资源。且越来越多的人也来到大城市中寻求发展。 2017 年第二季度中国城市研究报告显示，参评的 60 个主要城市吸引了全国城市新流入常驻人口的 53% ，较第一季度上涨 9% ，人口向主要城市聚集现象更加显著。

全国城市吸引力分析

2017 第二季度中国城市研究报告中显示，参评的 60 个主要城市吸引了全国城市新流入常驻人口的 53% ，吸引力指数较高的主要集中在珠三角、长三角、京津冀以及成渝四个城市群中。其中长三角城市流入常驻人口最多，占比高达 16% ，是京津冀地区的 2 倍，成渝地区的三倍，珠三角占比稍落于长三角，占比为 13.7% 。

吸引力最高的四大城市群

从城市群中细分来看，长三角城市群人口吸引力排名 TOP6 城市人口流入占比差异不大，说明城市群内部城市发展相对均衡，排名前三的是上海市、苏州市和杭州市。珠三角城市群中，深圳市、广州市、东莞市位列前三，三个城市流入人口占城市群所有城市流入人口的 60% 以上。京津冀城市群中，北京单个城市流入人口数量占城市群总流入人口数量的 37.74% ，是排名第二天津的近三倍，堪称一枝独秀。成渝城市群中，成都、重庆人口吸引力最强，两者流入人口之和超过城市群总流入人口的一半，且成都、重庆占比差异不大。

从输出人口的省份来看，五个人口大省中四川流向四大城市群人口最多，山东最少，不足四川三分之一；具体来看，流向四大城市群人口中，四川 61.07% 的人口流向成渝；河南 51.76% 的人口流向长三角；安徽 85.65% 的人口流向长三角；湖南 68.66% 的人口流向珠三角，山东 43% 的人口流向京津冀，人口流动的近邻导向现象明显。

第二季度城市吸引力排名

从人群和教育程度来看，四大城市群流入的 24 岁以下人口占比最高，比例达 36% 以上， 45 岁以上人口占比最少。具体来看，长三角、珠三角 24 岁以下人口占比高于京津冀、成渝，而京津冀成渝则在 35-44 岁之间比例高于长三角、珠三角。从本科及以上流入人口占比来看，京津冀比例最高，成渝排名第二高于长三角和珠三角。成渝高学历人口占比超过长三角，推测这与长三角产业构成更加多样有关。

2017 年第二季度人口吸引力排名前五的城市与第一季度相同，深圳继续保持第一的领先位置，苏州、成都、杭州排名上升一位，佛山上升两位进入前十，重庆排名下跌四位。第二季度相比第一季度，人口吸引力指数增长幅度最大的城市全部集中在长三角、珠三角、京津冀三大城市群。

一线城市购物中心分布分析

在国内十大热门购物中心中有八个位于北上广深一线城市，其广州复印机回收报价他两个为成都远洋太古里及南京万达广场建邺店。

通过城市各个购物中心与其周边最近购物中心距离反映购物中心「扎堆」分布现象，经分析，北京购物中心最近距离在 200 米以内购物中心占比小于上海，而在 500－1000 米范围内则高于上海，说明相比北京，上海市购物中心扎堆现象更明显。

主要城市购物中心沿地铁分布情况

广州市购物中心最近距离在 500 米以内的占比高达 60% ，高于深圳市；成都除了春熙路商圈购物中心扎堆外，其他区域购物中心分布较散， 1000 米以上占比达 42% ，远高于一线城市该占比。

主要城市购物中心客流类型

通过购物中心周末日均客流与工作日日均客流比例值将购物中心分为工作日型（0.9）、均衡型（0.9-1.2）、周末型（1.3），经分析，北京、上海均衡型购物中心占比最高，其次是周末型、工作日型；在空间分布上，均衡型购物中心主要分布在城市中心区域，周末型购物中心主要分布在城市外围区域，工作日型则集中在城市主要商务区。广州、深圳均是周末型购物中心占比最高，工作日型占比最低；与一线城市相比，成都最大特点是工作日型购物中心比例较高，达 19% ，居于五个城市之首。

主要城市公共交通分析

通过北京地铁站工作日/周末热度对比，位于亦庄的经海路、荣昌东街地铁站，位于望京的望京东站，以及海淀的永丰、西二旗地铁站，都是典型的为「工作日」服务的站点；而森林公园南门、北安河、欢乐谷景区、什刹海、十三陵景区等供人群周末休闲娱乐的地铁站的周末热度提升较大。

北京工作日早高峰地铁站Top10

在清晨地铁站的热度中，重要的交通枢纽北京西站、北京南站、 T2 航站楼、 T3 航站楼分别位于第二、第四、第七和第八，早起的人群有一大部分是为了出行；另外南城的宋家庄、双井、大红门等地铁早出门的用户也比较多，而北城只有一个天通苑站进入 TOP10 ，南城的人普遍出门会比北城更早。进一步对早出门的用户进行分析，发现以 25~44 岁的男性居多。

在深夜地铁站的热度中，双井、大望路、劲松、潘家园、呼家楼的热度都很高，朝阳群众看来往往要加班到深夜；而像宋家庄、天通苑、石榴庄这样的地铁站，既早起又晚归，真的是挺拼的。进一步对晚回家的用户进行分析， 18~24 岁年龄段用户占比提升， 25~44 岁年龄段用户比例下降，主要以 18~34 岁的男性为主。

不同于北京，沪深两城地铁人群活跃特性——上海人更「扎堆」，深圳人更热衷于夜生活。上海地铁附近人群热力值最高的区域集中在黄埔与徐汇区附近。由此向外环延伸，逐步衰减，扎堆现象严重。深圳罗湖区虽然热力值非常高，但福田、南山及关外的一些区域也呈现出高热力，全城表现出多中心分散分布的特征。显然，深圳的模式更利于缓解人口总密度过高带来的许多城市问题。

上海与深圳各时段整体热力分布图

在时间维度上，两个城市早高峰均出现在8时左右。深圳晚高峰比上海晚了一个小时，出现在 18 时。上海的晚高峰则比深圳持续时间长，约从 17 时开始到 18 时结束。深圳和上海的 24 小时热力曲线在4时和22时左右发生交叉。或许意味着，爱打拼的深圳人比小资范儿的魔都人更热爱夜生活。

小结

未来，城市间的分化情况还会加剧，因而选对城市的重要性还将更加显著。对于房企来说，除了继续在一线城市深耕并寻找创新机会之外，也要在三四线城市掘金。选择进入的城市需要提前进行大量的调研和分析，从经济和人口状况良好，具有发展潜力的三四线城市中寻找机会。

于此同时，还要对市场的周期性有充分了解，寻找价值洼地，多采用并购或与本土小房企合作的，尽可能地将有潜力城市的低地价优势发挥到极致，压缩成本，提高利润水平。

　　来源：百度地图《2017年第二季度城市研究报告》、克而瑞咨询

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